そうだ、おうちを買おう (4) 住宅ローン選び方の検討基準

購入が本気になると、住宅ローンを検討しました。
まずは、口座のある銀行や会社の提携がないかを確認しました。

借入金額と期間、各社の金利の高低はもちろん、いろいろな検討軸があります。

言葉も難しいし、検討軸がありすぎます！これらを変数として、膨大なパターンを吟味するのは大変。金利が少し変わっただけで順位が入れ替わったり、費用vs団体信用保険の保障内容のバランスに悩むことになります。
お金の計算が苦手な妻は、「金勘定はあんた得意やろ。あんたの好きにし」と、さじを投げています。

コツとしては、
・定量評価できる部分
優劣がつけやすい経済的な効果が数字で出る部分は面倒がらずに計算する。
数字を変えるだけで、結果が出るようエクセルで式にしておく

・定性評価する部分
好みで選ぶ部分(重視する部分)の優先順位を決める。

ある程度これができていると、全パターンを確認する必要はありません。

私の検討の変遷を記述します。

何のために借り入れるか

まずは、何のために借り入れるか確認します。
お金が足りないから借りるのですが、他に、
「住宅ローン減税を受けるため」と
「他の有利な投資をするため」
という理由もあります。

(1) 住宅ローン減税を受けるため
住宅ローン減税では、新築13年間、中古10年間、年末のローン残高の0.7%が減税となります。(例：ローン残高2000万円×0.7%=14万円の減税)
各社の最低プランの変動金利が、今で0.39～0.45%付近。単純計算では、2000万円×0.45%=9万円の利息支出ですから、減税の方が多くなります。

ただし、中古物件の場合は、ローン残高は2000万円以上でも2000万円と見なされ、14万円の減税が上限です。14万円×10年＝140万円が減税の最大金額です。
新築は、省エネ基準と入居日により変わりますが、5000万円上限なので35万円。35万円×13年=455万円が減税の最大金額です。

(2) 他の有利な投資をするため
最低プランの変動金利が、今で0.39～0.45%付近です。(加えて、諸費用も考慮必要)

他の株や投資信託などで運用すれば、3%程度といわれています。これは手堅い場合でしょう。日本を除く先進国株式のMSCI-KOKUSAIインデックスでは、3年で+6.33%、5年で+7.41%、10年で+9.84%となっています。
借りて余裕のできたお金を投資に回すことで、借りる金利以上に収益が期待できます。

ただし、年を取ると投資のイグジットのことも考えなければいけません。フルでリスク資産に投資できるのは若いうちだけ。徐々にリスク資産から安全資産に振り替えていきます。そうなると投資の収益率は低下します。投資収益率よりローン利率が高くなると、(生活費も考慮して払える現金を保有していれば)ローンを借りる意味はありません。ドンドン返済します。

これを踏まえて、以下の検討を進めました。