ひょんなことから、おうちを買うことになりました。
その検討の過程です。
借入期間
借入期間は、60歳までと考え、適当に丸めて20年としました。
定年の延長もあるでしょうが、元気のあるうちに引退して会社以外の世界を楽しみたいと考えています。
また、20年フルで借りようとは思っていなくて、住宅ローン減税がなくなったり、変動金利が上昇すれば、繰上げ返済してもいいと考えています。
住宅ローン減税の効果を得るため、減税期間中はボーナス返済せず、上限の減税額を得られ続けるよう残高を維持します。かといって、残高が多すぎると金利負担も多いので、上限の減税額となる最低の残高とします。残高は、減税期間が終わればどんどん減らしていきます。
借入金額
中古物件を検討しており、借入金額は、2200～2500万円とします。
住宅ローン減税の中古物件適用上限である2000万円+αです。
住宅ローン減税は、年末のローン残高が基準のため、借入開始日から年末までの返済額を上乗せしています。
また、これくらいの変動金利で、下記で考察する20年返済だと年間110万円程度の返済額になるので、5年間は残高2000万円を超えるようにしました。
上述の、借りたお金を投資に回すことを考慮し、10年後まで2000万円を上回るよう、3千数百万円の借り入れにすれば減税を14万円×10年のフルで受けられます。
しかし、事務手数料等が増加することと、減税額に上限があるので、借りすぎると金利負担が大きくなってしまいます。
下記は、Paypay銀行のシミュレータの結果から試算したものです。
変動金利は、0.38%でした。
2200万円だと、外部流出費用は、365千円ですが、3000万円だと677千円になります。3000万円の場合でも実質金利は0.11%のため、投資することで収益を得た方が有利だと思われます。
ここで、一つ考えがよぎりました。
3000万円借りた場合は、2200万円借りた場合より、資金が800万円余りますが(キャッシュフローに余裕ができる)、これ、全額投資しますか？
生活に余裕を持たせるための預貯金なら投資に回してしまうのはリスクです。
投資の方が有利と思いながらも、こういうリスクを考えると、全額は投資に回せませんので、投資収益率は低めに見ておいた方がよさそうです。
ちなみにうちは、外部流出費用は抑えたいことと、借金は少ない方がいいとの配偶者の意向で、2200万円～2500万円を採用すると思います。
一人で生活しているのではないので、特に配偶者の意向は、うちでは、数値シミュレーションによる結果より重視すべき事項でした。配偶者も不安なく納得して生活を送り、投資を応援してもらえるような環境を整えることも必要です。
