賃貸マンションに暮らしていますが、子どもができて手狭になったので、戸建てを検討しています。
妻がマンションに限界で、実際にいくつかの不動産屋に紹介を依頼して、戸建ての賃貸・販売物件両方を何軒も見て回っています。しかし、コロナで積極的に動こうという人が少ないようで、出物が少ないです。
さて、賃貸か、購入か。どちらもメリット/デメリットがあり悩んでいます。
どちらがいいか、考えをまとめてみます。
【購入】
メリット
・階下や近隣に気兼ねなく、生活できる。
イライラが減り、子どもにも大らかに接することができる。
・リフォームが可能で傷も気にすることのない、自由な取り扱いが可能
・死ぬまで住む場所を確保できる
・住宅ローン減税の適用により、利息が補填される(逆ざやとなり儲かる場合も)
デメリット
・転勤したら住めない
・ローンを背負い、転職や生活にも重しがつく
・近隣の不都合に気づいても、気軽に引っ越しできない
・外部流出費用は、購入当初の諸経費、ローンの利息、固定資産税、メンテ等
・約10～20年毎に補修が必要
・会社の家賃補助がなくなり、フルで支払いが発生する
【賃貸】
メリット
・転勤しても、後腐れなく引っ越しできる
・建物の間取りや設備、近隣環境の不都合に気づいた際や、同居家族数や衰えた身体能力に合わせて、自由に選べる
・会社から家賃補助が得られる
デメリット
・慎重な扱いが必要。壁に押しピンしたり、子どもの過失などが心配
・外部流出費用は、家賃と更新料、場合により敷金
・改造・リフォームが不可
・(うちの地域) 賃貸戸建ては築40～60年のボロばかり。
築15～20年の物件は数が少なく、家賃が高くそれなら買った方がいい、という気になる
・年を取ると賃貸は借りにくくなる。
・年を取って購入に変更すると、住宅ローンが借りれないか、返済期間が非常に短くなる。
せめて60歳までには、死ぬまで賃貸か、現金一括購入かを決めなければならない。ただし、どうせ購入する決断をするなら、早く買った方が賃貸による外部流出費用は抑えられる。
投資のブログなので、定性的な個人の主観に基づくところは置いておいて、お金の部分を評価してみます。
いろんな前提を置いているので、あくまで参考ですが、こんな感じです。
結論は、
・購入の方が費用の合計金額は高い
その要因は、大がかりな定期メンテ。買ったら終わりじゃない。
・ローン完済後に資産が残るため、残価を考慮すると、購入の方が安価となった。
前提条件の主要な部分の補足
・物件は中古戸建て、4500万円。頭金2300万円、ローン2200万円。
・住宅ローンは変動金利、20年、今の金利が継続
・住宅ローン減税は、'23年1-3月中に入居として、0.7%×10年
・不動産業者が売主。(仲介料不要)
人により、前提条件が全然違ってくるので、あくまで一例です。
一番のポイントは、資産残価をどう考えるか。優良物件なら、残価を考慮すると購入が有利になりそうです。
費用面は購入が有利かな。
定性的な面についても、購入のデメリットは、もし優良物件なら賃貸に出して、別の場所に住むことで、リスクの低減になりそうです。
売れる物件・貸せる物件が前提ですが、
・子どもにのびのびさせてやりたい
・終の棲家の確保
・居住の快適性
・費用を外部流出させるより、資産へ蓄積させる
ことから、購入に傾いています。
