ひょんなことから、おうちを買うことになりました。
その検討の過程です。
変動金利か固定金利か
変動か固定かもよく迷うポイントです。
今の状況なら、私は変動金利を選びます。
借入金額2200万円、借入期間20年でPaypay銀行ででシミュレーションしたところ、
・変動金利：0.38%(利息0.9百万円)、
・３年固定：0.72%(利息1.6百万円)、
・10年固定：0.96%(利息2.2百万円)、
・20年固定：1.91%(利息4.5百万円)、
でした。
金利の情勢は予測が困難ですが、日銀が強い意志を持って低金利政策を継続しているので、5年は住宅ローン減税で得られる減税率を超えないと考えました。
変動と全期間20年固定の比較の一つ考察のサンプルとして、金利の推移が下記です。
基準金利なので高く見えますが、変動金利：適用金利0.38%を基準金利2.475%へ(+2.42)、10年固定：適用金利0.96%を基準金利3.530%へ(+2.57)と読み替えてみました。20年固定がグラフにないので、適用金利から基準金利へいくら足せばいいか分かりませんが、仮に+2.8だとすると、20年固定は1.91+2.8=4.5%ほどに相当しそうです。
今決めた20年固定の金利レベルまで変動金利が上昇するかどうか？
ちょっと考えにくいかなと思いました。
出典：住宅金融支援機構
ローン残高の多い期間は低金利を享受しておこうと思います。
もともと住宅ローン減税や他の投資のメリットがあるから借りるので、借入金利が、住宅ローン減税の0.7%を超えたり、投資の収益率を上回るような状況になれば繰上げ返済します。
余力があって一括・繰上返済ができる人や金利の上昇はしれてると考える人は変動金利。
金利がかなり上昇すると考える人、借入金額が少なく利息が少ないと見なせる人、シビアな資金管理が必要で完全に支払額を確定したい人は固定金利でしょうか。
借入期間より少ない年数のxx年固定は、中途半端と思いました。私はまだ当分は低金利が続くとみているので、ローン残高の多い初めの5年くらいは少しでも安い金利がいいと思いました。
金利ミックス型も、中途半端で、変動/固定のどちらかに振り切った方が良いかなと思いました。
なお、変動金利は多くの銀行では、半年ごとに更新されます。
また、元利均等返済の場合「5年ルール」と「125％ルール」があるローンが多いです。
5年ルール：5年間は返済額が変わりません。金利は半年ごとに更新されるので、金利が上昇しても返済額は変わりません。いいじゃん、と思うかもしれませんが、裏では利息が計算されています。返済額は上がらず、金利が上がると、元本が減りにくいので利息がより多くついてしまいます。
125%ルール：金利が著しく上昇しても6年目は125%までしか返済額は上がらないというルールです。
金利が急に大幅に上昇すると、この2つのルールのコンボで、返済額は急には増加せず気づきにくいですが、裏で利息がめちゃくちゃ増えてしまいます。漫然と自動引き落としに任せたままにしてはいけません。繰上返済を検討する必要があります。
金利と、その金利を得られる条件
各社安い金利が踊っていますが、その金利の適用条件の確認が必要です。
キャンペーンで一定期間だけなのか、アプリ導入、クレジットカードの加入、給与振込口座の設定、投資信託購入、子どものNISA口座開設、などなど。住宅ローンだけでは利益にならないのか、いろんな囲い込みでお金を使わせたり、継続的に情報を得るような仕組みを構築しています。
小さく条件が書いてある系なので、しっかり読む必要があります。
アプリと給与口座はかまいませんが、投資信託はすでにたくさん証券会社の口座で運用しているし、子どものNISA口座なんて論外。(購入可能な投信を見ると、信託報酬や購入手数料の高い銘柄ばかり！)
0.0x%の優遇は、実額いくらになるか計算した方が良いです。数千円でめんどうくさいことは避けたいですね。
